大户型行情反转：500万+的项目，总价越高卖得越快？

此前有业内人士发文称，在多内多个中心城市的房地产市场，正在出现一种现象：户型越大，越好卖？在成都这样的情况也存在吗？

成都商报-红星新闻记者关注了过去一个多月成都主城多个项目的开盘情况，据不完全统计，平均认购率约在57%左右，但多个总价500万+的项目却走出一波独立行情，实现100%去化。

市场表现，500万+大户型逆势走俏

不久前，麓湖·观澜四批次开盘，建面约168～270m2。发哥的朋友，L女士以刚需前50位的顺序买下了一套建面约168m2的户型，总价约530万。

她回忆开盘现场，所有的房源当天被“抢”完。其中卖最快的户型有两个，一是自己所买的建面约168m2户型，原因在于一共只有约30套，且在定价策略上，与上批次同面积户型接近600万相比，此次总价“更香”；二是很多客户一来就奔着建面约270m2、总价1000万+的房源而去，“差不多到2/3的客户选完，建面约207m2的户型就全部卖光。”

天府序是当下大户型市场的热门

第二个案例是11月底开盘的招商时代公园57号地——天府序。这是招商时代公园首次推出建面约191m2～263m2、总价500万+起的大户型。某种层面上，麓湖·观澜自带“网红盘”效应，不具备市场的全面反馈；但天府序这472套房源的开盘业绩，毫无疑问检验的是整个市场500万+产品的走势。

根据正合地产的统计显示，天府序当天去化率约77%。项目相关人士告诉发哥，截至发稿前，约700万起步、也是定价最高的7栋和8栋已售完，目前所剩的约100套房源价格全部是500～600万量级。

豪宅消费逻辑

买都买了，一定是买“顶配”

在业界看来，两个项目的开盘现象背后，揭示出市场的两大分化趋势。

其一，是豪宅与主流改善产品销售端的分化。

根据正合地产统计，11月成都整体销量降至约123万m2，主城去化率约57%。细化到各个项目的去化率，多个建面在110～143m2的项目，去化率仅有16%～26%；但包括上述提到的麓湖·观澜四批次、招商时代公园·天府序，以及锦江大院等项目，总价都在500万+，去化率却达到78%～100%，远远跑赢同期入市的主流改善项目。

其二，同一个项目内部，总价越高的房源，卖得越快。

在成都谏地顾问总经理熊俊看来，导致这一分化的原因在于，在这一轮市场调整行情中，300～400万的主流改善房与500万+豪宅之间的鸿沟，被赫然拉开。“前者的购买力，代表新中产城市；后者代表着城市高净值人群。大户型豪宅逆势走俏的背后，是两个群体消费观念的变化。”

多次取证售罄的麓湖观澜是今年大户型市场的热门项目

熊俊表示，今年上半年，500万-1000万新房备案悦3700套，占比约6%。对于购买500万+房子的客群而言，除了产品自身稀缺属性所致，更源自高端客户寻求资产避险及保值的被动选择。

但城市新中产家庭的境遇却有所不同，房贷仍然是新中产最主要的负债，缩表的关键在于房贷。消费观念的两极化差异，导致消费行为的大相径庭。

对于高净值客户而言，经历财富积累后，他们的居住需求已超越居住本身。一位有多次高端项目操盘经历的房企负责人将此形容称：“这就好比买豪车，买都买了，一定是冲着‘顶配’而去。”当房子到了500万+，尤其千万级别，几十万的价差不再明显，只选“贵”的，成为高净值选房时的主导逻辑。他们认为，“现在贵的，未来也会很贵”。

越是真正的豪宅

地段和资源越值钱

“现在贵的，未来也会很贵”，一定如此吗？

多位业内人士在采访中提到，买豪宅的逻辑首先是“买的不是产品，是地段和资源”。这就决定了一个前提条件，即项目本身是建立在地段+资源之上，那些位于城市非核心地段，或非超越区域3～5年迭代的产品，不具备这样的潜力。

什么是地段+资源？从成都过往豪宅项目在二手市场的表现来看，在小区景观、户型设计无明显差异的情况下，能实现这一价值增长的房源，共性是项目呈现后窗外的景观视野，要么占据着整个城市的核心地段和城市景观，要么是城市里稀缺的自然资源。

这就是业内经常说的一句话，“窗外的风景”决定了房子价值。以复地·金融岛为例，一位链家的中介告诉发哥，从已成交的房源来看，178m2以上、正看锦江、高区房源，成为了主导二手房价的三大主因。

占据城市核心资源才是大户型热销的本质原因

该中介表示，“最近成交的两套房源，都是建面约178m2户型，都在同一栋，但37楼因看江视野更好，比22楼的成交价多了近50万，而最初两套房子的开发商定价只差约2000元／m2。”而在目前该小区的二手房中，看江和不看江的，约112m2的“小户型”和约204m2的“大户型”，房源价差最大能达到10000元／m2。

在成都新希望·D10天府、中大·文儒德、蔚蓝卡地亚等项目上同样如此，“窗外的风景”成为二手市场的定价权——在类似新希望·D10天府的公寓部分，高区房源与低区房源的差价近乎达到一倍；

这些项目二手市场的表现，无疑给到现在的开发商定价参考。

招商时代公园·天府序的相关人士表示，定价最高的7、8栋，全部为270度观景面；其实是朝南房源、楼间距宽和景观视野成为定价的直接体现。从最终的去化顺序来看，与他们的定价逻辑如出一辙。

文/成都商报-红星新闻记者谢雯

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